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房地产:十字路口 政策决定向下走

房地产:十字路口 政策决定向下走

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【摘要】:
昨日,迎来节后首个交易日的沪深股市未能实现10月“开门红”,两市全天呈现弱势调整格局。早盘双双高开后受权重板块低迷表现的影响,股指震荡翻绿,大盘再创新低。由于银行、石油板块拖累大盘,房地产股持续杀跌,市场信心进一步受到打击。截至收盘,上证综指报2344.79点,下跌0.61%,深证成指报10170.75点,下跌1.18%,两市合计成交仅714.65亿元。

由于黄金周期间,各地楼市的成交普遍惨淡
昨日,迎来节后首个交易日的沪深股市未能实现10月“开门红”,两市全天呈现弱势调整格局。早盘双双高开后受权重板块低迷表现的影响,股指震荡翻绿,大盘再创新低。由于银行、石油板块拖累大盘,房地产股持续杀跌,市场信心进一步受到打击。截至收盘,上证综指报2344.79点,下跌0.61%,深证成指报10170.75点,下跌1.18%,两市合计成交仅714.65亿元。
 
由于黄金周期间,各地楼市的成交普遍惨淡,这也使得资本市场上的房地产板块难善其身。昨日午盘,房地产板块甚至出现了跌幅扩大的迹象,截至收盘,该板块的整体跌幅为0.99%。板块内的四大龙头均出现较大跌幅,其中招商地产、金地集团分别下跌4.60%、4.11%,保利地产、万科A的跌幅也均逾3%。
 
房地产板块的颓势显然依旧。不过当前的楼市和土地市场数据、房地产行业中报都显示,楼市已经处在向上或向下的关键十字路口,向上还是向下,这是个不容忽视的问题。由于年内政策放松的可能性很小,这或许决定了房地产行业向下走的概率大于向上走的概率。
 
国家统计局数据显示,4、5月份,全国楼市成交量增速出现明显下滑,增速分别只有6.35%和9.08%,6月份增速有所回升,同比增速为12.87%,7月增速开始转为停滞,8月份销售增速停滞更为明显。“金九银十”向来是房地产行业传统的销售旺季。然而今年9月份前4周,主要城市的楼市成交量惨淡。以北上广深为例,北京、上海、深圳和广州9月前4周周平均成交量分别为14.05、25.68、3.37和15.53万平方米,分别是去年9月周平均成交量的52%、65%、35%和59%。显然,“金九”的愿望已经落空。另外由于黄金周14个城市成交量环比降65%,同比降57%,房地产10月的开场可谓黯淡,“银十”能否堪受压力已成疑问。“金九银十”过后,将会进入楼市传统销售淡季,除非调控政策出现由限制到鼓励的逆转,销售量继续进一步低迷的可能性很大。
 
相对于上述萎靡的成交量所造成的行业下行压力来说,实际上政策的不放松导致行业向下走的可能性更大。目前,国外金融稳定风险继续上升,世界经济二次探底的风险加大,国内货币政策和楼市调控政策面临的外部压力变大,外部形势越来越考验政策治理楼市的决心和智慧。根据对调控政策放开的条件与结果假设分析,我们认为年内放开楼市调控政策的可能性很小。政策打压下2011年行业业绩增速将减缓。尽管目前地产行业已具备一定的估值优势,但其估值对于调控政策的恐惧依旧十分敏感,具有十分显著的“政策情绪”特征。
 
正是基于今年年底前楼市调控政策放松的可能性很小以及地产估值对政策的恐惧依旧十分敏感这两个基本判断,我们认为四季度房地产行业将鲜有好的投资机会。在投资评级上,维持房地产行业“同步大市”的评级,投资者可对地产行业进行标配。四季度,如果行业出现较大范围的调整,将反而是行业龙头公司外延式扩张的时机,因此,行业龙头公司万科和保利地产等可多加关注。

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